随着政策效果持续显现，北京楼市有明显回暖迹象。

　　《中国经营报》记者近期走访了解到，自10月以来，北京新房线上咨询量和案场来访量均呈现明显增加的趋势，部分热门板块改善型项目以及性价比较高的刚需盘去化迅速。

　　二手房市场方面，总价400万元以下的房源成交量持续攀升，从而带动10月份成交量创下近19个月来的新高。与此同时，市场分化也在加剧，部分板块次新房一个月内成交价格上涨近10%，而位置偏远的“老破小”房源仍未见明显止跌迹象。

　　改善型新盘热销

　　“项目现在一期仅剩尾盘，如果考虑大面积的户型，可以看看新开盘的二期项目。”

　　11月初的一个周末，记者在朝阳孙河板块的中建璞园售楼处内看到，沙盘和样板间内挤满了前来看房的人，其中不少客户正在展厅内签约，因为没有空余座位，置业顾问表示稍后再发送项目电子资料和首付、月供金额等信息，随即便开始接待下一组客户。

　　据了解，该项目由中国建筑一局（集团）有限公司（以下简称“中建一局”）旗下地产公司中建智地开发，一期项目于去年9月2日开盘。共983套房源，户型包含74平方米的两居室和88、99平方米的三居室，以及125平方米的四居室，销售指导价7.98万元/平方米。

　　该项目二期地块即是在今年6月份，北京成交的首宗“住宅+产业+配套”组合供应用地中的孙河乡前苇沟地块，销售指导价同为7.98万元/平方米。当时，中建智地联合体以112亿元底价竞得该组团地块。

　　置业顾问告诉记者，项目一期面向的客群更广泛一些，二期产品全部为改善型四居室，共计442套，面积从125—210平方米，总价在1100万—1750万元/套。

　　记者了解到，今年以来，北京新房市场持续承压，不少项目纷纷“以价换量”，同时市场分化加深，产品力较好的改善型项目普遍热销。

　　以朝阳区为例，一位中介人士告诉记者，目前朝阳北部的新房基本都是改善型项目，且80%都位于五环外，区域成交热度在整个北京市场中位于前列。

　　上述中建璞园即是改善盘中热销的楼盘之一。据了解，10月13日项目开盘首日去化200多套，签约额达22亿元，成为10月份北京新房网签额第二名。

　　据了解，中建智地所拿的组团地块中，除了中建璞园二期，另一宗位于酒仙桥的地块被定名为北京宸园，因位置优势和高端改善盘的定位，同样在开盘后快速去化，开盘首日销售额61.5亿元，是10月北京新房网签销冠项目。

　　今年9月30日，北京发布楼市新政，内容包括降低存量房贷利率、下调个人住房贷款最低首付款比例、加大住房公积金贷款支持力度、调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限、调整通州区住房限购政策、加快构建房地产发展新模式等方面，相关部门还表示将适时取消普通住房和非普通住房标准。

　　多位中介人士告诉记者，整个10月份，不少新房意向客户快速入场，加快买房决策。除了部分改善型楼盘外，成交量高的还是以刚需群体为主的楼盘。

　　在通州万科东庐售楼处，看房客甚至要排队等候案场置业顾问。

　　该项目由万科于去年8月份拿地，去年11月份开盘，户型包含65—120平方米的二—四居。

　　置业顾问告诉记者，项目位于地铁6号线物资学院站附近，周边配套完善，目标客群为首次置业或首次改善置业的青年群体，多在朝阳通勤。其中，65平方米的两居室因为总价较低，在所有户型中去化最快，“不少在朝阳工作的女性客户正是看中了这点，看房后迅速入手。”

　　据了解，此前通州区实行“双限购”政策，今年年初时虽然取消了各类家庭需在通州落户3年或缴纳个税、社保满3年的时间限制，但仍需非京籍或京籍非通州所在地的居民家庭在通州区存在劳动关系。而在今年9月30日，通州彻底放开执行了9年的“双限购”政策，很多在朝阳通勤的客群有了“上车”的资质。

　　记者从万科东庐案场了解到，该项目在通州全面放开限购后成交量明显增加。今年1—10月成交514套，远高于同期通州区其他项目成交量。

　　该项目营销负责人告诉记者，项目签约的650组客户中，“90后”占比达六成，外省客户占比超七成，目前项目销售去化率已超80%。

　　除了万科东庐外，10月份成交量靠前的还有房山区的刚需楼盘御和园、京熙·润府。中介人士告诉记者，这两个楼盘均是因为总价较低、距离地铁近，且新房项目品质较好，吸引了不少房山本地的客群。“因为刚需量大，两个项目的成交量在10月份均名列前茅。”

　　据统计，整个10月份，北京新建商品住房网签4500套、均价5.6万元/平方米，环比分别增长50.1%、18.2%，4500套的网签量也是今年以来新房成交的新高。

　　值得注意的是，新房到访量和成交量提升的同时，部分项目宣布收回此前的折扣。

　　大兴区某项目置业顾问告诉记者，从11月起，项目折扣全面回收2个点位。据了解，该项目所在的大兴区是今年新房降价的主要区域，在6月份开发商冲刺年中业绩时，南城四环以外区域出现了不少特价房，降价幅度能达到15%—20%，每平方米降价将近1万元。

　　不过，该区域一位房企营销总监告诉记者，整体来看，近期北京新房市场上宣布收回折扣的项目仍是少数，占比不足20%，具体仍要分项目和板块。

　　二手房持续分化

　　“9·30”新政之后，与新房市场相比，二手房市场的升温则更为迅速。

　　记者了解到，从去年3月“小阳春”之后，北京二手房价便开启了漫长的“以价换量”，年内不少小区价格下跌20%—30%，购房者观望情绪较重。

　　但从今年5月，尤其是“5·17”政策出台以后，二手房可议价空间逐渐缩小，不少业主不再接受较大幅度的“砍价”。从“6·26”政策发布以来，6—9月成交持续放量，价格小幅下滑至逐渐稳定。

　　在9月底的政策影响下，不少二手房看房群体缩短决策周期，加快入场。根据北京链家数据，国庆节期间，北京二手房带看量相较去年同期增长五成，成交量则增长近2倍。

　　国庆之后，市场热度仍然不减。据中原地产首席分析师张大伟介绍，以往政策出台后，市场热度一般维持2周左右，但今年整个10月份，北京二手房市场成交量一直保持高位。

　　其中，成交率先升温的是总价在400万元以内的刚需房源，特别是“老破小”，因为前期价格已下跌许久，10月份在政策影响下，刚需首套房置业群体加快签约，叠加最近的降息，成交仍在放量。

　　整个10月份，北京二手住房网签1.7万套、均价5.23万元/平方米，环比分别增长31%、2.4%。1.7万套的网签量创下近19个月新高。张大伟解释称，二手房网签一般具有滞后性，10月份北京市场实际成交量约为2.5万套，是2017年以来新高。

　　此外，二手房市场分化趋势愈加明显。在朝阳区望京板块某小区，记者了解到，总价在800万元以上的二手房源近期成交价出现小幅上涨。

　　一位深耕朝阳区的中介人士告诉记者，区域内二手房成交情况在10月份分化明显，朝阳公园、望京、太阳宫等几个热门板块内，楼龄在2010年之后、位置优越的次新房近期咨询量大增，部分小区房源成交价格在一个月内涨价近10%（相较于“9·30”政策之前）。其他区域多数二手房价格趋于稳定，但位置和自身条件相对较差的“老破小”由于咨询量少，价格仍处于下降趋势。

　　记者从多个片区中介人士处了解到，在2017年整个北京市场最高点之后，这类次新小区在2017—2021年又涨了两轮。从去年3月份“小阳春”至今，北京不少小区成交价格跌幅在30%左右，但不少次新房由于楼龄较新、产品布局合理且较为稀缺，价格下跌幅度低于市场平均水平，在15%左右，目前价格约为2017年的水平。

　　一位贝壳经纪人告诉记者，目前贝壳网站上挂牌的近16万套房源中，次新房占比仅在10%—20%。而楼龄在2005年之前的房源占比近70%，房源选择十分充裕，这类房源在2017—2021年涨幅有限，目前价格普遍已跌至2016年整体市场上涨之前的水平。“从成交数据来看，这些房源价格后续可能还会继续下跌。”