房地产融资协调机制下，“白名单”项目在政策支持下持续扩围，但房企尤其民营房企本身的融资环境还难言乐观。

　　据中指研究院统计数据，今年10月房地产企业债券融资总额为289.7亿元，同比增长3.2%，在上年低基数影响下连续两月为正，但环比仍下降32.4%，融资主体仍以央国企为主。

　　另据克而瑞研究数据，10月65家典型房企的融资总量为231.92亿元，环比减少50.4%，同比增加1.9%，单月融资规模再创年内新低。今年前10个月，65家典型房企的累计融资总量为3872.29亿元，同比减少24.9%。

　　好消息是，随着一系列支持政策推出和落地，10月商品房销售情况已有明显的边际好转迹象。但基于债务压力的迫切性和提振居民信心的可持续性，不少专家建议，在保项目的同时，应以更系统性的思维处理房企的资产负债问题。

　　中指研究院企业研究总监刘水对第一财经表示，今年年底前房企到期债券余额还有一千亿元左右，明年大约有七千多亿元到期，总体较高峰期已有所缓解但偿债压力仍在。

　　信用债回暖但民企0发行

　　信用债仍是房企境内融资的主要渠道，10月同比、环比均有较大幅度增长。中指研究院报告显示，10月，房地产行业信用债融资217亿元，同比增长44.9%，环比增长27.7%，占比74.9%；ABS融资72.7亿元，同比下降24.9%，环比下降71.9%，占比25.1%。

　　在刘水看来，10月信用债发行总量同比大幅增长，主要是受到上年低基数影响。尽管如此，连续两个月实现同比正增长在近期较为罕见，他认为这说明增长具有一定的可持续性，同时还要考虑支持政策加码、存量政策效果持续显现等对房企融资环境的改善作用。

　　不同平台间统计数据略有差异，但从融资主体来看，10月地产债的发行主体仍以央国企为主，当月民营企业发行地产债规模为0。东方金诚数据显示，在国企地产债发行量增加带动下，10月房企整体净融资额由负转正至26.7亿元，较上月的-13.7亿元明显好转。但从结构来看，民营企业的净融资缺口依然有20.4亿元。

　　具体来看，10月国企发债规模为225.5亿元，同比、环比分别增长160.9%和29.2%，到期规模同比增长约44%，但环比下降7%，为178.4亿元，当月国企净融资额大幅回正至47.1亿元；民企当月无新发行地产债，净融资额再度落入负值区间。东方金诚分析师唐晓琳认为，民营房企地产债单月0发行可能是受发行成本提升、发行难度增加等因素影响。

　　（图源：中指研究院）

　　谈及民营房企的融资困境，刘水告诉第一财经，原因是多方面的，但主要还是因为商品房销售额、销售面积持续下滑，市场仍在筑底过程中。

　　“一方面，房企销售回款受到较大影响，房企盈利能力大幅下降，依靠经营性净现金流保持流动性的能力面临严峻挑战，金融机构对房地产行业信心偏弱。另一方面，银行对房企授信需要以房地产企业新增建设项目为前提，但民营房企普遍缩减投资、减少拿地，无法依托在建项目开展新的融资。”他表示，年内民企违约事件偶发在一定程度上影响了民营房企的融资环境，导致金融机构对此类企业信心偏弱。

　　另从海外债来看，东方金诚数据显示，尽管10月无新发境外地产债，但受到到期规模下降的影响，房企海外净融资缺口由上月的24.17亿美元降至10.92亿美元。

　　发行成本方面，受融资结构和融资主体带动，地产债融资利率持续下行。中指研究院数据显示，本月债券融资平均利率为2.98%，同比下降0.51个百分点，环比下降0.08个百分点。其中，信用债平均利率为2.93%，同比下降0.4个百分点，环比增长0.13个百分点；ABS平均利率为3.14%，同比下降0.51个百分点，环比下降0.10个百分点。

　　不过，融资综合平均利率下降是受到海外债零发行、信用债和ABS发行结构的变化带动，相同期限地产债品种在10月的发行利率有所上行。东方金诚数据显示，10月地产债主力品种为3年期AAA级地产债，共计发行7只，加权平均利率为3.07%，较前值大幅上行40bp。唐晓琳表示，这可能与近期债市整体震荡波动、市场情绪较弱有关。

　　年内债务压力有多大

　　从到期量来看，刘水表示，今年11月～12月房企债券到期规模在1000亿元左右，明年到期债券余额大约有七千多亿元，总体债务压力较高峰期已有所缓解。“但考虑到仍有违约债券有待展期或重组，销售端还在筑底中，偿债压力仍在。”他说。

　　不过，房企融资环境有望持续改善，融资降幅也有望进一步收窄。继“年底前‘白名单’项目信贷规模增加至4万亿元”这一增量政策提出后，住建部和金融监管总局近期对“白名单”项目扩围增效又提出新的要求，包括对合格项目要做到“应进尽进”，对于进入“白名单”的项目要做到“应贷尽贷”，同时，优化贷款资金拨付方式，用款到账做到“能早尽早”。

　　刘水认为，从房地产行业环境看，9.26中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”以来，住建部、央行等联合推出房地产政策组合拳，如房地产项目全部纳入白名单，并且一、二线核心城市政策持续加码支持房地产，政策效果正在显现，行业预期正在发生变化，金融机构投资意愿也在提升。

　　从银行端来看，机构普遍表示，持续加大对城市房地产融资协调机制确定的“白名单”项目的支持力度，但各银行房地产对公贷款投放的差别较大。

　　在三季报披露数据的3家全国性商业银行中，招商银行、中信银行房地产对公贷款余额分别为2941.81亿元、2798.79亿元，分别较年初增长约34亿元、205亿元。同期，平安银行房地产对公贷款余额为2518.79亿元，较年初减少超过34亿元。

　　平安银行称，在上述对公房地产贷款中，房地产开发贷为801.17亿元，占发放贷款和垫款本金总额的比例为2.4%，全部落实有效抵押，平均抵押率43.6%，97.2%分布在一、二线城市城区及大湾区、长三角区域；经营性物业贷、并购贷款及其他合计1717.62亿元，以成熟物业抵押为主，平均抵押率47.8%，91.4%分布在一、二线城市城区及大湾区、长三角区域。

　　刘水认为，房地产融资协调机制集“政银企”三方形成合力，扩围房地产融资协调机制“白名单”，将有助于又快又稳地支持项目开发建设，促进保交楼工作，有助于减轻经营层面风险，也有助于增加房企流动性，减轻偿债压力。融资支持性政策持续加强叠加市场需求端利好政策，将有助于促进行业企稳回升，如果市场回暖，将从根本上促进房企资产升值、增加现金流流入，缓解债务压力。

　　如何摆脱困境

　　但相比之下，经营性现金流仍是行业止跌回稳进而缓解债务压力的根本所在。好消息是，在一系列政策推动下，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。

　　东方金诚研报也提到，10月30日大中城市日均商品房成交套数为2946套，同比仍存在4%左右的降幅，但环比涨幅达43.6%，尤其是月内日均成交套数大多稳定在3000套以上，显示9月26日中央政治局会议提出“止跌回稳”政策基调以来，楼市出现积极变化。但报告也强调，后续销量能否继续稳定回升有待进一步观察。

　　在此背景下，不少专家建议，在保项目的同时，还应进一步加大对新房市场的政策支持，并系统性推进对房企本身的债务和资产重组。CF40日前发布的新一期宏观政策季度报告就提出，稳定房地产行业需要大幅改善房地产企业现金流，除了现有政策，仍需对部分房地产企业开展重组。

　　中国金融四十人研究院执行院长郭凯认为，考虑到二手房交易对房企本身的直接影响较弱，新房销售不提振则房企很难脱离困境。“新房不起来，房地产企业现金流就没法恢复，现金流没法恢复，大家持续担心房地产企业会不会倒闭，如果担心房地产企业会不会倒闭，就不愿意买期房，不愿意买期房，房地产企业更没有现金流，没有现金流就是一个恶性循环。”他在上述报告发布会上强调。

　　郭凯认为，要让购房者打消上述担心，必须对目前的问题房企尤其还未暴雷的房企采取更加积极的措施。“现在大部分房企资产负债情况还是很严峻的。”他认为，当下很多房企都需要比较系统性债务和资产重组，从而让这些房企重新恢复活力。