房地产市场的平稳健康发展事关人民群众的切身利益和经济金融大局，今年以来，国家出台了一系列有力措施稳地产，特别是近日再次出台一揽子房地产新政，显示出稳楼市的决心巨大。在“稳市场、防风险、促转型”的政策导向下，面对行业的深度调整，上市房企不断加强风险管理和资金控制，持续压降有息负债，改善资产负债结构，去杠杆取得一定成效，融资成本边际改善。

　　与此同时，在房地产开发业务承压的背景下，上市房企加快了多元化转型步伐，重点房企经营性业务对业绩贡献持续提升。面对行业发展新形势，多家上市房企表示将牢牢守住风险防控底线，持续强化现金流管理，积极探索高质量发展新模式。

　　接受证券时报·券商中国记者采访的业内人士认为，国庆假期前多项政策集中落地，对市场带来了积极效果，“银十”开局表现“超预期”，市场呈现“回稳”迹象。预计四季度宏观政策将继续发力，实现全年稳增长目标，一系列新政有利于房地产市场筑底企稳。

　　值得注意的是，10月12日，财政部部长蓝佛安在国新办发布会上表示，近期将陆续推出一揽子有针对性增量政策举措，其中之一是“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”。

　　房企去杠杆取得一定成效

　　今年上半年，面对行业持续深度调整，上市房企在紧抓销售回款的同时，及时优化债务结构，严守现金流安全红线，积极偿还到期债务，严控负债规模，去杠杆取得一定成效。

　　证券时报·券商中国记者根据Wind数据统计，截至6月末，A股房地产板块资产负债率为75.18%，较去年底下降1.15%，较去年同期下降3.3%。其中，房地产开发板块资产负债率为75.28%，较去年底下降了1.15%，较去年同期下降了3.32%。

　　不仅资产负债率有所下降，上市房企有息负债规模也进一步缩减。截至6月末，A股房地产板块有息负债合计为3.25万亿元，较去年底减少了473.52亿元，较去年同期减少了3617.49亿元。其中，房地产开发板块有息负债合计为3.22万亿元，较去年底减少了468.28亿元，较去年同期减少了3607.47亿元。

　　港股上市房企的资产负债率也明显下降。截至6月末，房地产板块资产负债率为65.91%，较去年底下降0.27%，较去年同期下降7.91%；房地产开发板块资产负债率为66.34%，较去年底下降0.29%，较去年同期下降7.99%。

　　中银证券研报数据也显示，截至6月末，申万房地产板块（103家A股上市房企）有息负债合计2.93万亿元，同比下降2.1%；资产负债率为74.8%，同比下降1.9个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为69.0%，同比下降0.6个百分点。

　　政策助力行业风险缓释

　　房地产领域的风险化解离不开政策的有力支持。今年1月份，住建部和金融监管总局联合发文，指导各地建立了城市房地产融资协调机制，精准支持了房地产项目融资。截至目前，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付。

　　在协调机制的带动下，金融机构对房地产行业的支持力度也在不断扩大。截至8月末，今年的房地产开发贷款较年初实现了正增长，扭转了房开贷下滑的态势；房地产的并购贷款和住房租赁贷款也分别增长14%和18%。

　　万科在半年报中表示，上半年，公司积极利用金融支持政策，推动融资模式转型，获得金融机构大力支持。集团合计新增融资、再融资612亿元，其中新增融资的综合成本3.66%；经营性物业贷合计落地219亿元；“白名单”项目申报175个；银团贷款有序推进，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款；6月落地交通银行65亿元固融资产包融资。证券时报·券商中国记者了解到，目前，万科今年到期的境内外公开债已经全部还清。

　　上半年，上市房企通过各类融资工具优化债务结构，融资成本边际改善。国金证券研报显示， 截至6月末，17家重点房企平均融资成本4.09%，较去年底下降24bp。绿城、滨江、华润、华发、越秀的融资成本降幅超过30bp。头部央企的融资成本均已降至3.2%—3.3%。

　　从上市银行半年报也能看出房地产风险在持续出清，上半年，多家银行对公房地产不良有所改善。国有六大行中，中国银行和建设银行均实现房地产业贷款的不良额、不良率双降，其中，不良率分别下降57bp和44bp；交通银行、工商银行、邮储银行的房地产业不良贷款率均较年初下降2bp；农业银行房地产贷款不良率虽与年初持平，但远低于去年峰值，新发生的不良贷款较去年同期也有所下降。

　　在房企融资政策持续优化、项目“白名单”持续推进带动下，房企资金状况有所改善。国家统计局的数据显示，1—8月份，房地产开发企业到位资金累计同比降幅已经连续5个月收窄，较年初收窄3.9个百分点。克而瑞研究中心的数据显示，三季度65家典型房企融资总量同比降幅收窄至16%，环比则上升17%。

　　向新模式转型发展步伐加快

　　加快构建房地产发展新模式是防范化解房地产风险、实现房地产高质量发展的治本之策。党的二十届三中全会指出，要落实好防范化解房地产领域风险的各项举措，加快构建房地产发展新模式。

　　上半年，在房地产开发业务承压的背景下，上市房企加快了多元化转型步伐，向新发展模式积极探索。多家提前布局商业、长租公寓、物业等经营性业务的房企，经营性业务对业绩的贡献持续提升。

　　其中，龙湖集团上半年经营性收入达到131亿元，同比增长7.6%，对集团整体收入的贡献占比达到28%；经营性业务的毛利率超50%、净利率超25%，对集团的利润贡献更提升至80%以上。“按照这个速度，我们预计在2028年底，集团的经营性收入占比能够过半。到那时，整个业务模式可以说切换到了新的发展模式。”龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在中期业绩发布会上说。

　　“到目前为止，华润置地整个资产管理规模约4500亿元，而且经营性不动产营收占比超过了25%，利润占比可能更高，说明华润置地转型业务呈现蓬勃壮大的状态。”华润置地执行董事、董事会主席李欣在中期业绩发布会上回答证券时报·券商中国记者提问时表示，华润置地已经成功实现从住宅第一增长曲线向商业第二增长曲线的跨越，接下来还将围绕生态圈要素业务，在城市代建、场馆运营、租赁住房等三个细分赛道上重点发力，全面推动城市运营商战略定位的落地。

　　金地集团董事长徐家俊近日在中期业绩说明会上回答证券时报·券商中国记者提问时表示，尽管当前市场依然承压，但房地产作为国民经济的支柱产业地位不变，预计在从中央到地方的多项政策的支持引导下，房地产市场将逐步恢复平稳，在中长期保持健康稳定的发展态势。面对行业发展新形势，公司将牢牢守住风险防控底线，持续强化现金流管理，全面提升经营管理质效，积极探索高质量发展新模式。

　　新政加码加快市场筑底企稳

　　在政策的持续发力和房企积极转型“自救”的努力下，1—8月份，全国新房销售面积和销售额、房企到位资金、房屋新开工面积等多项指标同比降幅均继续收窄。值得注意的是，9月底以来出台的新一轮房地产支持政策有效地提振了市场信心，国庆假期重点城市楼市明显升温。

　　据克而瑞研究中心监测，22个重点城市国庆期间新房认购面积环比上升12%，同比上升26%。其中，深圳环比大涨345%，同比增长242%；广州环比大涨377%，同比上涨51%。中指研究院调研的多数城市新房项目国庆假期平均认购量超过9月全月，其中广州、深圳监测项目假期平均认购量达9月全月2倍水平，北京、上海超过9月全月认购量。

　　中指研究院常务副院长黄瑜接受证券时报·券商中国记者采访时表示，国庆假期前多项政策集中落地，对市场带来了积极效果，“银十”开局表现“超预期”，市场呈现“回稳”迹象。10月市场销售数据预计将出现明显增长，核心城市政策持续跟进，有望带动核心市场率先筑底企稳。预计四季度宏观政策将继续发力，实现全年稳增长目标。

　　“一系列新政有利于房地产市场筑底企稳。”中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大接受证券时报·券商中国记者采访时表示，其中，降低存量房贷利率、统一首二套房首付比例等需求端新政，有利于扩大改善性住房需求，进一步提振住房消费，从需求端去库存，促进经济增长。“金融16条”和经营性物业贷款支持政策延期、支持收购房企存量土地等供给端新政，有利于减轻偿还压力、盘活存量资产，缓解资金压力，进一步化解房企债务风险。

　　多位券商房地产分析师也看好房地产板块。申万宏源房地产行业首席分析师袁豪认为，在房地产基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，并在政策推动下预计房地产有望筑底企稳。

　　财政增量政策加快房地产去库存

　　值得注意的是，10月12日，财政部部长蓝佛安在国新办发布会上表示，近期将陆续推出一揽子有针对性增量政策举措，其中之一是“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”。

　　财政部副部长廖岷进一步表示，下一步，财政部将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施。财政部主要有三个方面的考虑：

　　第一，允许专项债券用于土地储备。支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。

　　第二，支持收购存量房，优化保障性住房供给。一是用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。二是继续用好保障性安居工程补助资金，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。

　　第三，及时优化完善相关税收政策。当前正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。

　　“促进房地产稳定发展是一项系统工程，需要各项政策协同发力。政策执行中，我们将持续加强财政政策与其他政策的协调，加强中央与地方的联动，加强新老政策的衔接，打好组合拳，坚定不移推动房地产市场止跌回稳。” 廖岷说。

　　可以预见，四季度，房地产“一揽子”配套政策将加速落地，房地产市场“止跌回稳”可期。