$*ST金科(SZ000656)$   

金科即将启动的超级大行情，如果以散户的思维，是看不到什么机会的。

散户的格局、心态和逻辑，决定了他们走不出踏空、追涨、割肉、保本和微利就卖的恶性循环。

如果站在更宏观的格局，以更严密的逻辑分析，金科具备十倍大牛股的潜质：

1、 不管是以货币、国债、质押或其它方式向市场注入流动性资金，背后锚定的主要还是实物资产，土地和房产仍然是全社会的核心实物资产。

2、 在经济水平发展的各个阶段，衣食往行的基本需求永远都存在，也是国计民生的基本盘。2023年中国房地产增加值占GDP的比重为5.8%，而同年美国和日本房地产增加值占GDP的比重为10%左右，是不是很吃惊？任何占比超过5%的产业就是本国的支柱产业，没想到城镇化和经济发展水平更高的美国和日本，竟更依赖房地产这个支柱产业。

3、 在欧美发达国家进入降息周期后，良性的通货膨胀将刺激经济发展。我国2024年的CPI涨幅目标设定在3%左右，而现在3年期的银行定存利息已低于3%，意味着房产将再次担起资产保值、增值和抗通胀的重任。

4、 从人口增长和房产保有量的角度来看，未来中国房地产市场基本进入收缩的稳定期，但本轮房地产调整已淘汰无数的中小地产商，也让美置、阳光城、泰禾、嘉凯、粤泰、嘉凯城、宋都、蓝光、中天金融、泛海、世茂和中南等上市房企纷纷退市。虽然房地产市场增量受限，但竞争对手却少了很多，假设市场总量减少了30%，但竞争对手却少了50%，那生意是不是反而更好做了？

5、 在本轮房地产充分探底和出清后，将迎来“剩者为王”的恢复期。万科在最高峰时市值超过5千亿，招商、保利、龙湖、碧桂园和融创等房地产商的市值都曾超过千亿。未来中国房地产商将进一步向央国企集中，金科在央企入主后，市值超千亿只是价值回归而已。

6、 重庆是西南地区唯一的直辖市，将担起西部大开发火车头的重任，城市更新及基础设施建设的投入会源源不断。重庆打造的西部金融中心，还需要更多像金科、长安和赛力斯这样市值超千亿的上市公司。

2024年4月27日，在《金科股份司法重整专项推进会》会议上，重庆市委和市政府全力支持金科重整成功，要把金科重整打造为行业风险化解范例，这基本表明金科重整成功已是明牌。

现基于金科《2023年财报》和其它公告的相关数据做一个估算：

1、 资产端增值

目前金科股份累计土储面积达5730万平方米，在不新拿地的情况下，基本可满足未来2-3年的开发和销售需求。

按2023年新房销售均价约7200元/平方米计算，再扣除建安等各项成本，可以得知金科手上有约3000亿元的土储资源，可售货值约4000亿元。

土储资源有贬值和升值的价格浮动，2022年存货跌价计提137亿元，2023年存货跌价计提45亿元，两年共计存货计提约182亿元。

在517新政对商品房进行收购托底后，2022和2023两年存货跌价计提的182亿元很大希望能够回冲，再加上金科由民企转为央企后，楼盘销售的品牌溢价，按4000亿的5%计算为200亿元。

即2024年金科在资产端有望增值182+200=382亿元。

2、 利息节省

目前有息负债638亿元，通过把高息债（含境外美元债）转为低息债，叠加重整期间不计息等利好因素。

即2024年金科的利息至少可以节约20亿元。

3、债务化解

根据2021年以来，被法院裁定受理破产重整的40余家上市公司样本分析：

在破产清算状态下，普通债权的平均清偿率仅为13 %，大部分债权人都会妥协为重整。

而重整以股票偿债部分测算，普通债权转股的价格，约为投资协议签署日收盘价的3倍。

资本公积转增股本比例约为每10股转增14股，中小股东的股权稀释比例约为60%。

截至2023年12月31日，金科资产总额2242亿元，负债总额为2036亿元。

假设各方接受的重整方案为：金科增发86亿股，在总股数变为140亿股后，引进战投并成功化解2036亿元债务总额的40%。

即2024年金科实现800亿元的债务化解。

总结：

预估2024年金科成功重整后的新增净资产为：

382（资产端增值）+20（利息节省）+800（债务化解）=1200亿元

1200 亿元 / 140亿股 = 8.5元/股

各位可以自己评估，金科约9元/股的净资产，对应的股价该是多少？