10月30日晚间，万科（000002.SZ）发布2024年三季度报告。第三季度，万科营收771.2亿元，归属于上市公司股东的净亏损80.9亿元。1—9月，万科收入2198.9亿元，净亏损179.4亿元。其中，房地产开发业务结算面积为1384.2万平方米，营收1732.3亿元，经营服务业务全口径收入同比增长6.3%至430.8亿元。

　　截至9月底，万科有息负债合计3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为 64.4%；净负债率为 66.2%，剔除预收款的资产负债率为65.4%，较今年年初下降0.1个百分点；持有的货币资金为797.5亿元。

　　对于第三季度出现亏损的原因，万科在三季报中表示，主要是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等因素导致。

　　值得注意的是，第三季度行业景气度仍处在低位，新房销售、房地产开发投资和土地市场仍面临压力。克而瑞数据显示，第三季度百强房企销售操盘金额同比下降28.6%，1—9月累计同比下降36.6%。根据国家统计局数据，第三季度全国房地产开发投资金额和房屋新开工面积同比分别下降8.9%和19%，1—9月同比分别下降10.1%和22.2%。

　　三季报显示，万科第三季度实现合同销售面积391.3万平方米，合同销售金额538.7亿元，同比分别下降24.9%和29.7%。前三季度，万科合同销售金额1812亿元，同比下降35.4%。

　　10月31日，万科方面对《中国经营报》记者表示，在政策带动下，9月底以来市场出现积极信号。“万科也及时把握政策带来的市场机遇，在国庆假期取得良好销售表现，实现认购金额超百亿元，日均认购金额较中秋假期增长113%。”

　　截至9月底，万科在建项目总建筑面积约4654.3万平方米，权益建筑面积约2973.3万平方米。

　　不过，在行业深度调整的当下，房企的第一优先级仍是保证现金流安全。有业内人士认为，近两年市场规模显著收缩，房企全力销售意味着“以价换量”，资产交易面临亏损出让的境况，“断臂求生”的代价往往是大幅亏损。与此同时，房企在高速发展阶段所拿高价且带有限制条件的土地进一步挤压了利润。

　　万科方面对记者表示，今年以来，万科一直在全力行动，继续坚守财务安全底线。“万科持续降解存量债务，1—9月偿还有息负债约700亿元，已完成年内全部公开债的兑付。”

　　三季报显示，万科第三季度经营性净现金流3.3亿元，自二季度以来继续保持为正。截至9月底，万科完成197亿元公开债务的偿还，年内已无到期的境内外公开债券。

　　万科方面进一步表示，公司采取多种措施促进回款，保障公开债务顺利兑付，包括坚持积极销售、开展存量资源盘活、推进大宗资产交易、拓展资产退出渠道等。

　　2023年至今，万科累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿元。

　　今年1—9月，万科大宗交易签约金额232.6亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目。前三季度，万科合并报表新增融资与再融资774亿元，新增融资综合成本3.58%，经营性物业贷合计落地262亿元，其中合并报表范围内新增187亿元。

　　值得注意的是，就在三季报发布当晚，有市场消息称，万科内部发文对公司进行人事任命和组织架构调整，内容涉及“集团总部增设董事会办公室、法务部，原‘中心’更名为‘部门’”“任命孙嘉为集团总部总经理”“任命朱旭为集团董事会办公室首席合伙人”等。根据此前披露，孙嘉是万科商业事业部负责人，朱旭的职位是万科董事会秘书。

　　记者从万科内部人士处了解到，上述消息属实，但相关岗位的具体职能还没有明确。截至目前，万科方面尚未对上述组织架构调整作出公开回应。

　　此前于10月11日晚间，万科宣布调整组织架构，进一步加强开发经营业务的组织集约化建设。具体而言，开发经营本部进一步下沉业务前线，直接负责产品原点的管理和重大项目的操盘，部分区域本部精简职能或实施合并。在此次调整中，万科保持原核心班底不变。彼时，万科方面对记者表示，公司每年都会例行开展组织检视和相应优化，以更好地适配形势变化和发展需要。